Договор аренды здания с правом выкупа между юридическими лицами - образец
Описание документа
Что это за договор и для чего он нужен?
Этот документ предназначен для компаний, которые хотят арендовать здание у другой компании с возможностью выкупить его в будущем. Это популярный финансовый инструмент, который позволяет арендатору начать использовать помещение сразу, не изымая крупную сумму из оборота на единовременную покупку. По сути, арендные платежи являются частью платежа за будущее приобретение.
Ключевые моменты договора, простыми словами
Предмет аренды: В договоре четко описывается, что именно сдается в аренду – конкретное здание с указанием его кадастрового номера, адреса и площади. К договору обязательно прикладываются технические документы и план. Это нужно, чтобы ни у кого не возникло споров, какое именно помещение арендуется.
Право на землю: Обычно здание стоит на земле. В договоре прописывается, на каком праве эта земля принадлежит арендодателю (собственность, аренда) и какие права на нее получает арендатор. Это важно, потому что без права пользования землей использовать здание будет невозможно.
Срок аренды: Стороны договариваются, на сколько лет заключается договор. Это длительные отношения, поэтому срок обычно составляет несколько лет.
Обязанности арендодателя:
- Передать помещение в состоянии, пригодном для использования, и составить об этом акт.
- Не мешать арендатору спокойно работать в этом помещении.
- Делать капитальный ремонт – то есть устранять серьезные проблемы с конструкциями здания (крыша, фундамент, стены) за свой счет.
- Ликвидировать последствия аварий (потоп, пожар), если только они не произошли по вине самого арендатора.
- Обеспечивать доступ к зданию для людей и машин арендатора, а также работу необходимого оборудования (лифты, электричество).
Обязанности арендатора:
- Использовать помещение по назначению – так, как было заранее оговорено.
- Содержать его в чистоте и порядке, делать текущий ремонт (красить стены, менять сантехнику).
- Вовремя платить за аренду.
- Предупредить за месяц об освобождении помещения, даже если решено съехать досрочно.
Права арендатора (что выгодно отличает этот договор):
- Сдать помещение в субаренду или даже заложить право аренды, чтобы привлечь финансирование. Это дает гибкость в ведении бизнеса.
- Требовать уменьшения платы или возмещения расходов, если в здании обнаружатся скрытые недостатки.
- Сделать перепланировку (с согласия арендодателя), чтобы адаптировать помещение под свои нужды.
- Выйти из договора в любой момент, предупредив за месяц. Это страховка на случай, если бизнес-план изменится.
Расчеты и выкуп: Это сердцевина договора.
- Арендная плата фиксируется и не может быть произвольно повышена арендодателем.
- Выкупная цена оговаривается заранее. Часть этой цены арендатор погашает путем регулярных арендных платежей.
- Оставшуюся сумму нужно будет доплатить после окончания срока аренды. В итогоговую цену могут входить и затраты арендатора на улучшение здания.
Ответственность: Если кто-то нарушит условия, ему придется не только компенсировать причиненные убытки, но и заплатить штраф (неустойку). Это дисциплинирует обе стороны.
Расторжение: Досрочно разорвать договор можно только по серьезным причинам (например, арендатор несколько месяцев не платит, а арендодатель не дает пользоваться помещением) и, как правило, через суд. Это защищает обе стороны от необдуманных решений.
Важный нюанс: Такой договор аренды с правом выкупа недвижимости между юрлицами подлежит обязательной государственной регистрации. Без этого он недействителен.
Кому подойдет этот договор?
Арендатору: Компании, которая хочет приобрести недвижимость для бизнеса, но не имеет возможности или желания сразу оплачивать полную стоимость. Это способ «попробовать» помещение в работе и расплачиваться за него постепенно.
Арендодателю: Компании-собственнику, которая хочет гарантированно сдать помещение на длительный срок и в перспективе продать его, получая стабильный доход в виде арендных платежей.
В итоге, этот договор – это сбалансированный инструмент, который учитывает интересы обеих сторон и дает арендатору гибкость, а арендодателю – гарантии.
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЯ С ПОСЛЕДУЮЩИМ ВЫКУПОМ
г. ____________________ __ «___» _______________ 2025 г.
____________________ ____________________ ____________________ ____________________ _____, в лице ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ _____, действующего на основании ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ _____, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ _____, в лице ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ _____, действующего на основании ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ _____, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Арендодатель обязуется предоставить, а Арендатор принять во временное владение и пользование объект недвижимости, кадастровый номер: ____________________ ___, расположенный по адресу: ____________________ ___, общей площадью ________ кв. м. Цель использования – решение хозяйственных задач Арендатора.
1.2. Техническая документация на здание, включая технический и поэтажный планы, а также кадастровый паспорт земельного участка, являются неотъемлемыми частями настоящего соглашения.
1.2.1. Земельный участок, на котором расположено здание, принадлежит Арендодателю на праве ____________________ ___. Арендатору одновременно с правом аренды здания передается право ____________________ ___ на земельный участок, необходимый для его эксплуатации. Кадастровый номер земельного участка ____________________ ___.
1.3. Срок аренды устанавливается на ________ лет, с «___» _______________ 2025 г. по «___» _______________ 2025 г.
1.4. Вся продукция и доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей, являются его собственностью.
1.5. Реорганизация Арендодателя или смена собственника арендованного имущества не являются основаниями для изменения или расторжения договора.
1.6. В течение всего срока аренды Арендодатель не вправе передавать указанное в п.1.1 здание в пользование или отчуждать его кому-либо, кроме Арендатора.
1.7. Арендодатель гарантирует отсутствие прав третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.
1.8. Право собственности Арендодателя на объект подтверждается ____________________ ___.
1.9. Фактическое состояние передаваемых здания и земельного участка фиксируется в акте приема-передачи.
В этом разделе договора стороны определяют основную суть сделки: что именно передается в аренду, на какой срок и для каких целей. Здесь же прописываются все важные идентификаторы объекта (кадастровый номер, адрес) и подтверждается, что у сдаваемого имущества нет других владельцев. Это основа всего документа, которая задает правила дальнейших взаимоотношений. Особенность этого договора – возможность последующего выкупа арендованного имущества, что делает его инвестиционно привлекательным для Арендатора.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендодатель обязан:
- В течение _______ с момента подписания договора передать здание Арендатору по акту приема-передачи, где подробно описано его техническое состояние. Передача должна состояться не позднее чем через _______ после вступления договора в силу.
- Не препятствовать законному использованию здания Арендатором.
- За свой счет проводить капитальный ремонт здания в срок _______.
- В случае чрезвычайных событий (аварий, пожаров и т.п.) немедленно за свой счет принимать меры по устранению их последствий. Арендатор возмещает ущерб только если его вина будет доказана. Если Арендатор устранит последствия своими силами, Арендодатель обязан возместить ему расходы или зачесть их в счет арендной платы.
- Обеспечивать беспрепятственный доступ к зданию для сотрудников, транспорта и клиентов Арендатора.
- Обеспечивать бесперебойную работу грузовых лифтов и подачу электроэнергии к технологическому оборудованию Арендатора.
2.2. Арендатор обязан:
- Использовать здание строго в целях, указанных в договоре.
- Содержать здание в исправном и надлежащем санитарном состоянии.
- Своевременно вносить арендную плату.
- Письменно уведомить Арендодателя не менее чем за 1 месяц о предстоящем освобождении здания (как по окончании срока, так и при досрочном расторжении).
- Производить текущий ремонт здания.
2.3. Арендатор вправе:
- Сдавать здание или его часть в субаренду, передавать в безвозмездное пользование или отдавать арендные права в залог без/с предварительного согласия Арендодателя. Доходы от таких действий принадлежат Арендатору.
- При досрочном прекращении договора требовать возмещения расходов на капитальный ремонт (если Арендодатель его не произвел) и на улучшение эксплуатационных качеств здания.
- В любое время отказаться от договора, уведомив Арендодателя за один месяц.
2.4. Арендатор имеет право в течение _______ дней после передачи здания в случае обнаружения недостатков:
- Требовать их безвозмездного устранения.
- Требовать соразмерного уменьшения арендной платы.
- Требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков.
- Удержать сумму понесенных расходов из арендной платы.
2.5. Арендатор имеет право по согласованию с Арендодателем производить улучшения и перепланировки помещений при условии соблюдения норм безопасности. Необходимые согласования осуществляет Арендодатель.
2.6. Арендованное здание переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды (или досрочно) при условии внесения всей выкупной цены, указанной в п.3.4. Арендатор приобретает право на земельный участок на тех же условиях, что и Арендодатель.
Это самый объемный и важный раздел, который детально расписывает, кто, что и как должен делать. Прописаны не только обязанности (содержать, ремонтировать, платить), но и права, что защищает интересы обеих сторон. Особое внимание уделено правам Арендатора, что делает договор сбалансированным. Здесь же закреплен механизм перехода права собственности по окончании аренды, что является ключевым элементом договора аренды с выкупом.
3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
3.1. Ежемесячная арендная плата составляет ____________________ ___ рублей, включая НДС. Арендодатель не вправе увеличивать ее в одностороннем порядке.
3.2. Арендатор обязан перечислять арендную плату до 10 числа каждого месяца.
3.3. По письменному соглашению сторон требование об уплате арендной платы может быть прекращено полностью или частично зачетом встречного требования Арендатора к Арендодателю.
3.4. Выкупная цена здания составляет ____________________ ___. Арендатор погашает ее в течение срока договора через арендные платежи. Оставшуюся часть выкупной цены Арендатор вносит в течение 10 банковских дней после окончания срока аренды. Выкупная цена (не) включает стоимость переоформления прав на земельный участок.
3.5. Арендная плата (не) включает эксплуатационные и коммунальные услуги.
В этом разделе стороны договариваются о деньгах: сколько стоит аренда, как и когда ее платить, а главное – какова окончательная цена выкупа. Пункт о том, что арендная плата не может быть повышена в одностороннем порядке, защищает Арендатора от неожиданных расходов. Прозрачно прописан механизм расчета выкупной цены, которая может включать уже внесенные арендные платежи, что делает конечную стоимость приобретения имущества более predictable для Арендатора.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору в соответствии с действующим законодательством.
4.2. Сторона, причинившая убытки другой стороне, обязана возместить их в полном объеме, включая упущенную выгоду. Кроме того, виновная сторона обязана уплатить штраф в размере ____________________ ___.
Этот раздел – своего рода «страховка» для обеих сторон. В нем говорится о последствиях нарушения условий договора. Помимо возмещения прямых убытков, предусмотрена и штрафная неустойка, которая стимулирует стороны добросовестно выполнять взятые на себя обязательства. Это стандартная практика для защиты интересов сторон и минимизации рисков неисполнения договора.
5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
5.1. Договор может быть изменен или расторгнут досрочно по письменному соглашению сторон.
5.2. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора через суд, если Арендатор:
- Использует имущество с существенным или неоднократным нарушением условий договора.
- Существенно ухудшает состояние здания.
- Более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленный срок.
- Не производит текущий ремонт. (Требование возможно только после предупреждения).
5.3. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора через суд, если:
- Арендодатель не предоставляет здание или создает препятствия в пользовании.
- Здание имеет скрытые недостатки, препятствующие пользованию.
- Здание пришло в состояние, не пригодное для использования по обстоятельствам, за которые Арендатор не отвечает.
- Арендодатель не производит капитальный ремонт, являющийся его обязанностью.
Здесь прописаны «правила выхода» из договора. Условия расторжения сформулированы четко и справедливо для обеих сторон. Арендодатель может расторгнуть договор в основном из-за недобросовестного поведения Арендатора (порча имущества, неуплата), а Арендатор – из-за невыполнения Арендодателем своих ключевых обязанностей (не предоставил объект, не ремонтирует). Важно, что для расторжения требуется решение суда, что предотвращает произвольное прекращение договора.
6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
6.1. В выкупную стоимость арендуемого здания входит сумма всех внесенных арендных платежей, а также стоимость улучшений, произведенных Арендатором.
6.2. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
6.3. Договор вступает в силу после государственной регистрации в установленном законом порядке.
В этом разделе собраны финальные, но от этого не менее важные, условия сделки. Главный пункт – уточнение, из чего складывается окончательная цена выкупа, что делает процесс transparent и понятным для Арендатора. Также указано, что договор требует обязательной государственной регистрации, без которой он недействителен. Это критически важный момент для сделок с недвижимостью, который нельзя упускать из виду.
7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
| Арендодатель | Арендатор |
| Юр. адрес: ____________________ ___ | Юр. адрес: ____________________ ___ |
| Почтовый адрес: ____________________ ___ | Почтовый адрес: ____________________ ___ |
| ИНН: ____________________ ___ | ИНН: ____________________ ___ |
| КПП: ____________________ ___ | КПП: ____________________ ___ |
| Банк: ____________________ ___ | Банк: ____________________ ___ |
| Рас./счёт: ____________________ ___ | Рас./счёт: ____________________ ___ |
| Корр./счёт: ____________________ ___ | Корр./счёт: ____________________ ___ |
| БИК: ____________________ ___ | БИК: ____________________ ___ |
8. ПОДПИСИ СТОРОН
| Арендодатель ____________________ ___ | Арендатор ____________________ ___ |
Скачать документ
Скачать документ в формате Microsoft Word (docx) без комментариев эксперта.