Договор аренды здания между юридическими лицами без права субаренды

ДОГОВОР ДОЛГОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ БЕЗ ПРАВА АРЕНДАТОРА СДАВАТЬ ЗДАНИЕ ИЛИ ПОМЕЩЕНИЯ В НЕМ В СУБАРЕНДУ

г. ____________________ __ «___» _______________ 2025 г.

____________________ ____________________ ____________________ ____________________ ____ в лице ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ ____, действующего на основании ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ ____, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ ____ в лице ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ ____, действующего на основании ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ ____, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Арендодатель обязуется передать за плату Арендатору во временное владение и пользование нежилое здание, имеющее кадастровый номер ____________________ __, находящееся по адресу: ____________________ __, с общей площадью ____________________ __ кв. м (в дальнейшем – «Здание»). Детальное описание объекта, а также его поэтажный план представлены в Приложении №1 к данному Договору, которое является его неотъемлемой частью. Факт передачи Здания фиксируется актом приема-передачи, также являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. Арендодатель подтверждает, что владеет указанным Зданием на праве собственности, что удостоверяется ____________________ __. Арендатор принимает Здание для использования в целях: ____________________ __. Одновременно с правами на здание Арендатор получает право пользования земельным участком (кадастровый номер ____________________ __), на котором оно расположено и который необходим для его эксплуатации. Реорганизация любой из Сторон, а также смена собственника Здания не являются основаниями для прекращения действия Договора. Настоящий Договор обретает юридическую силу с момента проведения его обязательной государственной регистрации.

Этот раздел является фундаментом всего соглашения. Здесь четко определяется, что именно одна сторона (Арендодатель) передает другой стороне (Арендатору) – конкретное здание. Указываются его уникальные идентификаторы (кадастр и адрес), что исключает путаницу. Важно, что Арендодатель подтверждает свои права на объект, то есть он действительно может его сдавать. Также прописывается цель, для которой Арендатор будет использовать здание – это может быть офис, склад, производство и так далее. Ключевой момент – договор начинает действовать только после официальной регистрации в государственных органах, что делает его серьезным и надежным документом.

2. СРОК АРЕНДЫ

Здание предоставляется в аренду на срок ____________________ __ лет («Срок аренды»), начиная с «___» _______________ года по «___» _______________ года. Настоящий Договор вступает в силу после его государственной регистрации, но его условия применяются к отношениям Сторон с даты его подписания. Арендатор вступает во владение Зданием «___» _______________ 2025 года, что подтверждается подписанным Сторонами актом приема-передачи. В указанном акте детально прописывается техническое состояние помещений, наличие и состояние оборудования, коммуникаций и иная информация, характеризующая Здание на момент передачи. Действие Договора может быть продлено по взаимному согласию Сторон, которое оформляется отдельным дополнительным соглашением. По окончании срока аренды Арендатор обязуется в течение ____________________ __ дней вернуть Здание Арендодателю по акту приема-передачи, где будет отражено его состояние на момент возврата.

В этом разделе стороны договариваются о временных рамках их сотрудничества. Устанавливается точная дата начала и окончания аренды. Особое внимание уделяется акту приема-передачи – это очень важный документ, который фиксирует состояние здания «до» и «после». Он помогает избежать споров о том, кто сломал дверь или затопил помещение. Раздел также предусматривает возможность продления аренды, если обе стороны будут довольны сотрудничеством. И прописывает четкий порядок действий при окончании договора, чтобы возврат объекта прошел гладко и организованно.

3. ПЛАТЕЖИ ПО ДОГОВОРУ. СТРАХОВАНИЕ

Арендатор обязуется выплачивать Арендодателю арендную плату (основную и дополнительную) в размере и порядке, которые установлены в Приложении №2 к настоящему Договору, являющемся его неотъемлемой частью. Объект аренды подлежит страхованию от рисков утраты и повреждения на весь срок действия Договора. Организацией страхования занимается Арендодатель, а расходы на страховые взносы уже включены в общую сумму арендной платы. Лицом, в пользу которого заключен договор страхования (выгодоприобретателем), является Арендодатель. Оригинал страхового полиса хранится у Арендодателя, а его копия – у Арендатора. Если происходит страховой случай, Арендодатель может создать комиссию с участием Арендатора (при его согласии) для принятия решения о восстановлении объекта. Если решено проводить восстановление и Арендатор согласен его выполнить, стороны заключают отдельное соглашение с планом работ и сметой. Арендодатель контролирует целевое использование Арендатором средств страхового возмещения, полученных на ремонт.

Это финансовый раздел договора. Он объясняет, как, сколько и когда Арендатор должен платить за аренду. Все детали по платежам вынесены в отдельное приложение, чтобы не загромождать основной текст. Очень важный аспект – страхование. Здание застраховано от пожаров, потопов и других неприятностей, что защищает интересы обеих сторон. Важно, что страховкой занимается Арендодатель, а ее стоимость уже входит в арендную плату, поэтому Арендатору не нужно беспокоиться об отдельном оформлении полиса. Этот пункт показывает, что собственник заботится о своем имуществе и несет за него ответственность.

4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА АРЕНДОДАТЕЛЯ

Арендодатель обязан:

• Передать Арендатору Здание в соответствии с условиями Договора и актом приемки-передачи.
• Не создавать препятствий Арендатору в законном использовании арендованного Здания.
• За свой счет осуществлять капитальный ремонт Здания, если Сторонами не согласовано иное.
• В случае наступления чрезвычайных событий (аварий, пожаров, затоплений и т.п.) немедленно за свой счет принимать все необходимые меры по ликвидации их последствий. Если ущерб был устранен силами или за счет средств Арендатора, Арендодатель обязан зачесть эти расходы в счет арендной платы или компенсировать их. Арендодатель освобождается от обязанности возмещать ущерб только если докажет, что чрезвычайное событие произошло по вине Арендатора.

Здесь перечислено, что должен делать собственник здания. Его главные задачи – передать объект в agreed состоянии и не мешать арендатору спокойно работать. Самая серьезная обязанность – проводить капитальный ремонт (например, менять крышу или ремонтировать фундамент) и устранять последствия аварий. Это логично, так как в долгосрочной перспективе именно собственник заинтересован в сохранности своего капитального актива. Если арендатору пришлось самому тушить пожар или менять прорвавшую трубу, хозяин здания обязан ему это компенсировать. Этот раздел дает арендатору уверенность в том, что в случае серьезных проблем ему есть к кому обратиться.

5. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА АРЕНДАТОРА

Арендатор обязан:

• Использовать Здание строго в соответствии с целью, указанной в Договоре.
• Поддерживать Здание и его оборудование в исправном и надлежащем санитарном состоянии на протяжении всего срока аренды.
• Своевременно и в полном объеме производить арендные платежи.
• В письменной форме уведомить Арендодателя не менее чем за ____________________ __ о предстоящем освобождении Здания (как в связи с окончанием срока, так и при досрочном расторжении).
• По окончании срока Договора передать Арендодателю все произведенные неотделимые улучшения (те, которые нельзя демонтировать без вреда для здания) при условии компенсации затрат на них, если иное не оговорено отдельно.

Арендатор не имеет права передавать арендованное имущество в субаренду, в залог, вносить его в уставный капитал или иным образом обременять правами третьих лиц.

Этот раздел – инструкция для арендатора. Он обязуется использовать здание по назначению (не открывать ночной клуб в бывшем складе, если это не оговорено), содержать его в чистоте и порядке, и, самое главное, вовремя платить. Отдельно подчеркивается запрет на субаренду – арендатор не может пересдать помещение кому-то другому без ведома хозяина. Это дает собственнику контроль над тем, кто фактически находится в его собственности. Пункт про уведомление об освобождении помещения помогает Арендодателю планировать будущее – искать новых арендаторов или готовиться к приему объекта. Правила про улучшения защищают вложения арендатора в ремонт, который остается в здании.

6. ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ

Арендодатель имеет право, предварительно согласовав время с Арендатором, входить в Здание в разумное время для контроля его состояния, производства необходимых ремонтных работ, обслуживания коммуникаций и оборудования, а также для выполнения своих обязательств по Договору. При этом Арендодатель и уполномоченные им лица обязаны не наносить ущерб Зданию и имуществу Арендатора, а также минимизировать неудобства от своих действий. Любой причиненный в результате таких визитов ущерб подлежит полному возмещению Арендодателем.

Этот пункт уравновешивает обязанности Арендодателя его правами. Он имеет законное право на доступ в свое имущество, но это право не безгранично. Он не может вломиться в офис арендатора посреди рабочего дня без предупреждения. Все визиты должны быть согласованы и обоснованы – для осмотра, проверки или ремонта. Это разумный баланс между правом собственности Арендодателя и правом Арендатора на спокойное ведение бизнеса. Гарантия возмещения ущерба со стороны Арендодателя делает это право более справедливым для арендатора.

7. ПРАВА АРЕНДАТОРА

Арендатор имеет право:

• Производить улучшения, перепланировку и отделку помещений Здания при условии соблюдения всех норм безопасности. Арендодатель обязуется содействовать в получении необходимых для этого согласований и разрешений.
• При окончании или досрочном прекращении Договора требовать полного возмещения расходов на капитальный ремонт и иные улучшения, повысившие эксплуатационные качества Здания.
• В любое время отказаться от Договора, направив Арендодателю письменное уведомление за ____________________ __.
• Пользоваться преимущественным правом на продление Договора на тех же условиях или на заключение нового договора аренды на новый срок.
• Пользоваться преимущественным правом на выкуп арендуемого Здания (или его части) в случае, если Арендодатель решит его продать. При этом сумма ранее уплаченной арендной платы и стоимость неотделимых улучшений могут быть зачтены в стоимость покупки.

Это один из самых важных разделов для арендатора, так как он описывает его возможности и привилегии. Он может обустраивать помещение под свои нужды, а собственник должен ему в этом помогать. Если арендатор вложил большие деньги в капитальный ремонт, он может вернуть их при выходе из договора. «Преимущественное право» – это сильная защита бизнеса арендатора. Оно означает, что когда договор будет заканчиваться, собственник не сможет просто так выгнать его и найти другого арендатора – сначала он должен предложить продлить договор ему на тех же условиях. А если решит продать здание – сначала должен предложить выкупить его арендатору. Это дает бизнесу стабильность и возможность долгосрочного планирования.

8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

Все споры и разногласия, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, Стороны обязуются разрешать путем переговоров. Если в течение ____________________ __ календарных дней с момента получения письменного уведомления о споре Стороны не достигнут соглашения, спор подлежит разрешению в Арбитражном суде г. ____________________ __, по месту нахождения арендуемого здания. Во всем, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Этот раздел – план действий на случай, если что-то пойдет не так. В первую очередь, стороны должны сесть и попытаться договориться полюбовно. Это самый быстрый и дешевый способ решения проблем. Если же найти компромисс не удается, спор передается в арбитражный суд. Указание конкретного города (обычно по месту нахождения здания) помогает избежать споров о том, в каком суде рассматривать дело. Отсылка к законодательству РФ означает, что договор трактуется в рамках российских законов, что делает его предсказуемым и понятным.

9. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств в соответствии с законом. Сторона, нарушившая условия Договора и причинившая тем самым убытки другой Стороне (включая упущенную выгоду), обязана возместить их в полном объеме. Кроме того, виновная Сторона обязана уплатить штраф в размере ____________________ __ рублей. Виновная Сторона несет полную материальную ответственность за ущерб, нанесенный имуществу другой Стороны или третьих лиц. В случае если Здание придет в аварийное состояние по вине Арендодателя, он обязан восстановить его за свой счет или полностью возместить ущерб Арендатору. Арендодатель также несет ответственность за неисправности коммуникаций и оборудования, если они не вызваны действиями Арендатора или коммунальных служб. В случае просрочки арендных платежей Арендатор уплачивает пеню в размере ____________________ __ % от суммы долга за каждый день просрочки сверх ____________________ __ календарных дней. Арендодатель выплачивает Арендатору штраф в размере ____________________ __ % в случае нарушения преимущественного права арендатора на покупку или продление аренды. Важно, что уплата штрафов и возмещение убытков не освобождают виновную сторону от необходимости исполнить свои обязательства по Договору.

Это «штрафной» раздел договора. Он объясняет, какие последствия ждут ту сторону, которая нарушит взятые на себя обязательства. Здесь предусмотрены два вида ответственности: возмещение реальных убытков (например, стоимость испорченного имущества) и выплата заранее оговоренных штрафов (неустойки) за конкретные нарушения – за просрочку платежа или за отказ продлить договор арендатору. Прописанные штрафы мотивируют обе стороны выполнять договоренности. Особенно важны финансовые санкции для арендатора за задержку арендной платы и для арендодателя – за нарушение прав арендатора на продление или выкуп. Это делает договор сбалансированным и защищающим интересы обоих.

10. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Договор может быть изменен или расторгнут в любое время по взаимному согласию Сторон, которое оформляется письменным дополнительным соглашением. Арендатор обладает преимущественным правом на продление Договора на тех же условиях. Если за месяц до окончания срока действия ни одна из Сторон не заявит о намерении его прекратить, Договор считается автоматически продленным на тот же срок и на тех же условиях. Настоящий Договор составлен и подписан в ____________________ __ экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Стороны обязуются провести государственную регистрацию настоящего Договора, а также всех изменений и дополнений к нему в установленном законом порядке. Расходы, связанные с государственной регистрацией изменений, дополнений или соглашения о расторжении Договора, несет ____________________ __. Стороны обязуются оказывать друг другу необходимое содействие для своевременного выполнения всех регистрационных действий.

Этот раздел содержит «технические» условия действия договора. Он подтверждает, что все изменения должны быть оформлены письменно – устные договоренности не имеют силы. Очень важный момент – правило об автоматическом продлении. Если стороны успешно сотрудничают и их все устраивает, им не нужно каждый раз подписывать новый договор – он продлевается сам собой. Это очень удобно для бизнеса. Прописывается количество экземпляров договора (чтобы у каждой стороны был свой оригинал) и распределяются расходы на госрегистрацию. Обязательство о взаимном содействии регистрации помогает избежать ситуаций, когда одна из сторон саботирует этот процесс.

11. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель	Арендатор
Юр. адрес:	Юр. адрес:
Почтовый адрес:	Почтовый адрес:
ИНН:	ИНН:
КПП:	КПП:
Банк:	Банк:
Рас./счёт:	Рас./счёт:
Корр./счёт:	Корр./счёт:
БИК:	БИК:

12. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель ____________________ __

Арендатор ____________________ __